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想提前还贷? 回家等电话

想提前还贷?回家等电话个人住房贷款是银行资产最优质的贷款业务之一,但今年客户贷款买房的意愿下降,提前还房贷的人数反而增长最近因为想卖房而去银行网点预约提前还贷的上海市民黄欣,惊讶地发现在他前面排队的六七个人,都是去提前还贷的。而他则被银行工作人员告知“回家等电话”,至少要排队2~3个月。今年下半年以来,“提前还贷 .....

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想提前还贷? 回家等电话

个人住房贷款是银行资产最优质的贷款业务之一,但今年客户贷款买房的意愿下降,提前还房贷的人数反而增长

最近因为想卖房而去银行网点预约提前还贷的上海市民黄欣,惊讶地发现在他前面排队的六七个人,都是去提前还贷的。而他则被银行工作人员告知“回家等电话”,至少要排队2~3个月。

今年下半年以来,“提前还贷”这个词热度越来越高,很多购房者正在积极摆脱“负翁”身份,加入提前还房贷大军。在“小红书”上,许多人分享自己提前还房贷的思路、攻略和计算方式。

一方面是购房者因各种原因提前还贷,另一方面是银行不愿意作为优质业务的贷款存量快速流失。“排队还房贷”现象在各大一二线城市愈发普遍,在杭州的部分银行,提前还房贷已经要排队到明年4月份。

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想提前还商贷却被“卡住”

家住上海普陀区的黄欣近期想置换掉一套老房子,转而去新房市场“打新”。由于老房子还剩下20多万元的贷款本金,黄欣便来到农业银行普陀某分行线下预约提前还贷。这笔商业贷款借于2016年,当时的商贷利率非常低,仅4.3%。

结果黄欣发现,要提前还掉这20多万元贷款,难度超过想象。

“以前我每次来个人信贷部办业务,一起排队的人大部分都是来办提取公积金还房贷业务的,结果近期到农行,发现前面排了六七个人,都是办理提前还房贷业务的。”黄欣对第一财经表示。

在排了半个多小时队之后,黄欣告知银行柜台人员自己是来办理商贷提前还贷的,工作人员则表示:至少需排队2~3个月,到时候银行会电话通知,再走流程把剩余本金存入账户中划扣。

一位上海资深房屋中介告诉记者,其实过去办理提前还贷手续一点儿也不难,一般申请2~3周后银行便会给反馈。现在从两三周变成两三个月,实在是因为提前还贷的人太多了。

黄欣还发现,公积金贷款和商业贷款在提前还贷上如今有了很大差别。“公积金贷款提前还,跟过去没什么差别,申请之后就能顺利走流程。卡的都是商业贷款。”

黄欣认为,这主要缘于公积金贷款的钱来自公积金管理中心,由公积金管理中心委托商业银行发放,而公积金管理中心现在并不像银行那样卡还款额度。

杭州市民王文近期也想提前还掉部分房贷,但他的原因跟黄欣不一样。王文是2021年年中买的房,商贷100多万元,利率快接近6%;而现在杭州已经在执行首套4.1%的利率,整整比王文买房时低了近2个百分点,因此王文认为自己“高位站岗”了。

王文告诉记者,自己的房贷利率还不算最高,去年八九月份时,杭州首套房利率最高甚至冲上了6.25%,因此看到今年的情况就觉得特别魔幻。“我特别想把这部分高利率房贷置换掉,如果没法置换,我就提前用存款还一部分,不然太亏了,现在根本没有什么好的投资渠道可以挣这么高的利息。”

按照银行规定,王文已经按合同正常还满一年房贷,可以预约提前还贷。不过他经过咨询后发现,提前还贷还需要排四个月的队,具体何时能排到尚不明确。

除了上海、杭州,还有不少大城市有类似情况,比如北京就有市民反映某国有大行提前还款要排队到明年3月份,而广州则有银行称申请提前还贷后要等30至40天左右。

“提前还贷潮”原因多样

回想去年年初,上海还是房贷发放余额不足、购房者贷款需要等待三四个月的情况,而到今年下半年已经变成房贷一两周就放款、提前还贷反而要排队。反转来得猝不及防。

银行为何不愿意即时批准提前还款?上海某头部中介相关负责人告诉记者:“银行每个月也有额度限制,现在申请提前还贷的客户大幅增长,只能花完当月额度以后才能把客户排到下个月,尤其是国有大行,年底要保住贷款存量,压力很大。”

根据上市银行半年报统计,今年上半年,工、农、中、建、交五大行和邮储银行的个人住房贷款合计增加了4155亿元,这一增量相比去年降幅明显。2021年全年,上述6家银行的个人住房贷款合计增长了2.48万亿元。

一直以来,个人住房贷款被视为银行资产最优质的贷款业务,不良率低于个人经营贷、个人消费贷和信用卡贷款等。但今年客户贷款买房的意愿在下降,根据11月10日央行发布的金融数据,10月份金融机构新增人民币贷款6152亿元,同比少增2110亿。这也就不难理解临近年底各大行为何要“保房贷存量”了。

今年下半年来,申请提前还贷的客户显著增多,这又是为什么呢?各城市的原因或不相同。上海一位楼市分析师对记者表示:“上海出现较多提前还贷者的原因,主要还是下半年入市新房多,其中不乏市中心地段的罕见好房,有不少单价‘10万+’的项目,所以许多人想置换打新。”

贝壳研究院的调研数据显示,今年下半年以来,居民“卖一买一”置换新房的需求越来越主流。而卖一套房时,如果该套房有按揭,在没有推行“带押过户”的城市居民就必须先将房贷还清。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,部分城市的购房者提前还贷原因主要是此前贷款利息太高,现在房贷利息下降较多,购房者不愿承受过高成本。

在今年的中期业绩发布会上,部分国有大行高管也回答了该问题。农行副行长林立表示,已有小部分个人住房贷款客户选择提前偿还房贷,主要是基于客户自身财务规划,与现阶段金融投资收益率中枢下降也有一定关联。工商银行副行长郑国雨则表示,少数按揭客户出于调整家庭资产负债表的需要,确实存在提前还款的情况,但和往年相比,这种趋势并不十分明显。

此外,上海某头部中介相关负责人还告诉记者,有部分房贷利率“站高位”的购房者,正试图以各种方式置换房贷,甚或违规转化为利率更低的“经营贷”。

为了方便二手房交易,目前许多城市已推出“带押过户”,即不解除房屋抵押,也可以办理过户登记。此举能减轻业主提前还贷的压力,又大幅缩短二手房交易时间。根据克而瑞统计,深圳、苏州、济南等16城已完成首笔二手房“带押过户”业务,广州、西安、徐州等城均发文推广二手房“带押过户”模式。

如果更多城市推广“带押过户”,是否能减少排队提前还房贷的麻烦?一位知情人士告诉记者,带押过户能否推行,其中也存在银行间的博弈。“中小银行比较支持,他们认为带押过户能给他们带来更多房贷业务,而房贷存量本身已经很大的国有大行态度就不那么积极了,所以这项政策并不能很快推广开来。”

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